不動産投資が人気な理由

ミドルリスク・ミドルリターン

不動産投資の魅力はミドルリスク・ミドルリターンにあります。

株式投資やFXは、大きな利益を得る代わりに大きな損失を被る可能性が高い、ハイリスク・ハイリターンの投資です。一方で、定期預金や国債は元本が保証されますが、利益がほとんど出ないローリスク・ローリターンの投資です。

不動産投資はうまくいけば大きな利益を生みます。元本は保証されませんが、株やFXのように投資対象の価値が0になることはありません。不動産投資は市場の左右を受けにくく、長期でじっくりと投資できるため、注目されています。

誰でも始めやすい

不動産投資は、一般的にローンを用いるため、少ない元手で始められます。少額から大きな利益を見込めるのが不動産投資の魅力です。

しかし、投資にリスクはつきものです。不動産投資は、不動産を長期に渡って保有することになりますので、リスクを最小限に抑えて始めましょう。堅実な不動産投資には、正しい知識が必要です。

正しい知識を学ぶためには、不動産投資セミナーの参加・不動産会社の資料を取り寄せる・個別相談（オンラインも含む）、などの方法があります。そういったサービスを活用し、賢く不動産投資をスタートしましょう。

不動産投資とは？
仕組みと種類を解説

不動産投資の仕組み

不動産投資を簡単にいうと「大家さんになる」ことです。
バブルの頃は不動産売買が盛んでしたが、最近は家賃収入によって利益を得ることを不動産投資と呼びます。

不動産投資には様々な方法がありますが、ここでは、始めやすくわかりやすい「ワンルーム投資」「一棟買い投資」「戸建て投資」について説明します。

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  ワンルーム投資

  ワンルーム投資は、分譲マンションの1部屋を購入し、貸し出す方法です。投資費用が少額から始められるため、初めての方でもハードルの低い投資方法といえます。また、様々なエリアで不動産を保有できるため、リスクを分散しやすいのがメリットです。あるエリアの地価が下がっても別のエリアで補うことができます。

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  一棟買い投資

  一棟買い投資は、新築物件・中古物件を問わず、投資対象となる物件の土地も含めて一棟を丸ごと購入します。マンション・アパート・テナントビルなどを保有し、1部屋もしくは1テナントごとに貸し出す方法です。投資費用は高額になりますが、1度の投資でたくさんの家賃収入が見込めるため、大きな利益を生める可能性があります。

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  戸建て投資

  戸建て投資は、一戸建てを購入し、貸し出す方法です。こちらも一棟買い投資同様、土地と建物を購入するため、立地条件が良ければ資産としても価値も見込めます。また、リノベーションを施すことで付加価値が生まれ、意外な利益を生む可能性があります。

不動産投資はいくらから始められる？

不動産投資の初期費用の内訳は、物件購入費のほか、税金・保険料・手数料などです。しかし、不動産投資はローンを利用する方が多いため、数千万円もの費用を準備せずとも、少ない元手で始めることができます。

初期費用は、おおむね物件価格の10～15％程度が必要といわれています。費用の内訳は物件の頭金と諸費用です。まず頭金が約8～10％、このうち約5～10％が手付金にあたります。手付金は何事もなく契約に至った場合、頭金に充当されます。次に、諸費用が約3～5％です。たとえば2,000万円の物件なら初期費用で約300万円必要になります。

以下で、不動産投資でローンを組む理由と、不動産投資の初期費用をケース別に説明します。

不動産ローンを用いることでレバレッジ効果が高くなる

レバレッジ効果とは、小さな金額で大きな利益を生むことです。

不動産投資はローンを組むことが多く、たとえば自己資金では500万円の物件しか買えなくても、融資を受ければ5,000万円の物件を購入できます。ただし、借入金の金利が高すぎたり、空室期間が長くて利回りが低い場合、レバレッジ効果が低くなる場合もあります。不動産投資は金融機関や不動産に対する知識が必要になるため、始める前にしっかりと情報を集めましょう。

安定した収入があれば初期費用もローンを組める

大手企業・公務員・医師・弁護士など安定した職業につき、一定以上の年収がある方は、諸費用もローンを組めます。その場合、初期費用をさらに抑えられます。

ただし、諸費用ローンは不動産ローンと別枠で設けられていることが多い傾向です。不動産ローンに比べて金利が高いため、借り入れの際は返済計画を立てましょう。

低収入・自営業でも運用実績があればステップアップできる

低収入・自営業の方も、少額の中古物件から不動産投資を始められます。

とくに自営業の方は収入が不安定と判断されることが多く、融資の審査に通らず資金調達が課題になる場合があります。しかし、融資の審査は預貯金の額が大きいほど審査に通りやすい傾向にあるため、まずは実績を作りましょう。数百万で購入できる中古物件で投資を始め、利益を出すことを目指してください。

また、不動産会社を選ぶときに金融機関との取引実績をチェックするのも融資が受けやすくなるポイントです。取引実績のある金融機関が多ければ、1つの金融機関で融資の審査に落ちても、別の金融機関を紹介してもらうことができます。

不動産投資のメリット・デメリットとリスク回避方法

不動産投資のメリット7つ

不動産投資のメリットを以下にまとめしました。

• 安定した収入源が確保できる

  不動産は借主がいる限り家賃収入を得られるため、安定した収入を確保することができます。計画的に不動産投資を始めれば、生涯にわたって安心が手に入るのです。

• 減価償却できるので節税になる

  減価償却とは、長期間使用する家・車・機械などの購入費用を使用期間で割り、毎年費用として計上する会計方法です。不動産の購入は、毎年の出費がないにもかかわらず減価償却費を計上できるため、課税金額を抑えられます。

• 生命保険の代わりになる

  不動産投資は、いざというときの生命保険の代わりになります。不動産は借主がいる限り収入を得られるため、残された家族の助けになるのです。
  ローンが残っている場合も、家族が負担する必要はありません。不動産ローンを組むとき、多くの場合「団体信用生命保険（団信）」に加入します。団信とは、ローン返済中に契約者が亡くなった場合や大きな障害を負った場合、ローンを立て替えてくれる保険です。
  そのため、万が一ローンが残った状態で本人が亡くなっても、家族に負担をかける心配がありません。

• 老後の資産形成になる

  少子高齢化が進み、年金の財源確保が危ぶまれています。将来の年金支給額は減額、あるいは制度そのものが揺らいでいる状況です。蓄えは多いに越したことはありません。不動産は空き部屋にならない限り収入があるので、安定した収入源といえます。現役世代からの不動産投資は老後の資産形成につながるのです。

• 相続税対策になる

  遺産として預貯金が残っていた場合、額面通りに評価され、相続税がかかります。しかし、不動産は時価で評価されるため購入時よりも価格が低くなる場合が多く、相続税対策になります。

• レバレッジ効果がある

  レバレッジは「テコの原理」のように少額で大金を動かし、大きな利益を得ることをいいます。不動産投資はローンを用いることで大きな規模の不動産を保有できるのです。不動産の規模が大きいほど家賃収入も増えるため、レバレッジ効果が高いといえます。

• インフレ対策になる

  インフレが起こると物価は上昇するため、現金の価値が下がります。一方で不動産の価格や家賃は物価に連動するため、価値が上がるのです。現在、日銀ではインフレ目標を2%と掲げています。
  （出典：日本銀行「2%の『物価安定の目標』と『長短金利操作付き量的・質的金融緩和』）
  現金を持っているよりも不動産を持っていたほうが資産価値を保てる可能性が高いのです。

不動産投資のデメリット6つとリスク回避方法

投資にはリスクがあります。しかし、事前の準備や調査でリスクを回避できます。

• 維持管理リスク

  不動産は月日とともに劣化します。また、ローンの金利変動により利息が上がる可能性も否定できません。投資物件を購入する際は、保有後の修繕費やローン返済の資金計画を事前に立てておきましょう。
  保有後の管理は不動産管理会社に任せる場合が多いため、信頼できる会社を選ぶことも大切です。

• 空室リスク

  不動産に借主がいなければ利益を出せません。空室リスクを回避するためには、購入する物件の立地状況・地域の開発予定を確認しましょう。人気の地区や今後開発が予定されている地域の評価額は上昇する見込みです。
  最近ではリノベーション物件の人気が出ているため、築年数が古い物件でもあきらめる必要はありません。

• 家賃滞納リスク

  借主が家賃を支払わないと収入を得られません。家賃滞納リスクに対しては、不動産管理会社の利用がおすすめです。家賃滞納などのトラブル対応の他、借主の募集、入退去の手続き、建物の管理などを管理会社に一任できます。家賃に対して数%の手数料を管理会社に支払いますが、自分で管理するより効率よく不動産を運用できるのです。

• 不動産の価格下落リスク

  不動産の価値は年数とともに下がります。しかし、適切なメンテナンスによって綺麗な状態に保てば、不動産自体の価値が下がっても借主が見つかる可能性があります。また、事前に不動産の立地や将来的な都市計画を見極め、適切な不動産を選ぶとリスクは回避可能です。

• 流動性リスク

  不動産投資は他の投資方法と比べて現金化しにくいのが特徴です。手放したいと思ったときにすぐ買い手が現れるとは限りません。しかし、人気のエリアで適切な価格であれば、売り出してから早い段階で買い手がつく可能性があります。とくに東京23区エリアは人の流れが多い地区ですから、流動性リスクに備えたい場合は東京23区エリアの物件がおすすめです。

• 天災リスク

  地震や台風などの天災により不動産の価値が下がる場合があります。地震の危険度が低いエリアを選ぶことや、建物に耐震性があるか確認することでリスクを防ぎましょう。また、天災による損害の補填やローンの支払いは、火災保険や地震保険でカバーできます。保険加入もリスク回避方法の1つです。

特集のまとめ

老後2,000万円問題や預貯金問題などが昨今話題となっており、「何かしなければいけない」とは思いつつも実際はどう行動してよいのかわからない方も多いと思います。お金の勉強がより大事になっていく中で、資産形成は今後重要なポイントとなってきます。

様々な資産形成がある中で、コツコツと長期的な資産形成が可能な不動産投資。
「知っている」か「知らない」かの差で今後の未来は大きく変わってくるはずです！
是非、各社セミナーやご面談などに参加してみてください！