ふるなびスタッフ
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年収400万の方がマイホームを検討する時に、まず気になるのが住宅ローンをいくらまで組めるのかという点でしょう。
住宅ローンを組む際には、上限額だけでなく無理なく返済できる金額について知っておくことも重要です。
この記事では、年収400万の住宅ローン上限額や無理のない借入額や返済額、理想のマイホームを手に入れるコツについてわかりやすく解説します。
年収400万の住宅ローン上限額は？
金融機関が住宅ローン審査の際、判断基準にするのが「年収倍率」です。
年収倍率とは、購入予定の住宅が年収の何倍かを表す指標のこと。
一般的に、住宅ローンの年収倍率の目安は7倍から10倍とされています。
金融機関によって住宅ローンが組める上限額は異なりますが、年収400万円の場合で計算すると2,800万円から最大4,000万円までが上限額の目安です。
ちなみに「2022年度フラット35利用者調査」によると、融資区分別の年収倍率は土地付注文住宅で7.7倍、マンションで7.2倍でした。（参照資料：2022年度フラット35利用者調査）
つまり、年収400万の場合は、土地付注文住宅で3,080万円、マンションで2,880万円程度を借りている人が最も多いということになります。
実際の借入可能額は、頭金の金額や他の借入金の有無などによって変わります。
詳しく調べたい場合は、フラット35のHPや各金融機関のHPに設置のシミュレーターで計算しましょう。
年収400万の理想的な住宅ローン借入額・返済額は？
「住宅ローン破綻」という言葉があるように、住宅ローンを利用して夢のマイホームを建てたけれども、返済ができなくなってしまうケースも少なくありません。
実際に住宅ローンを利用する際には、上限額ギリギリを借りるのではなく余裕を持って返済できる範囲内に収めることが大切です。
ここでは、年収400万の理想の借入額・返済額について解説します。
借入額を決める指標になるのが、返済負担率です。
返済負担率（返済比率）とは、年収に占める年間返済額の割合のことです。
一般的に、金融機関で審査を通過する目安となる返済負担率は、25％〜35％以下といわれています。
しかし、金融機関での審査に通過すれば安心というわけではありません。
病気や不景気によるの減収や子どもの教育費による家計圧迫など、長期間の返済期間中に起こり得るさまざまなリスクを想定する必要があります。
あらゆるリスクに備え、長期間に渡り余裕を持って返済するには、返済負担率は手取り収入に対して20％〜25％以下にしておくのが理想的です。
家族構成や年齢などによって異なりますが、年収400万円の場合で社会保険料や税金などを差し引いた手取り金額は、300〜320万円程度です。
仮に、フラット35・融資金利1.84％・返済期間35年・元利均等返済の場合で計算してみます。
年収400万・手取り320万円で返済負担率25％以下に収めるには、毎月の返済額が66,000円、借入金が2,042万円（総返済額2,763万円）程度となります。（返済負担率24.75％）
上記はあくまで理想の金額なので、実際にこの範囲内に収めるのは難しいという人も多いでしょう。
大切なポイントは、上限額をそのまま借りるのではなく、理想の借入額・返済額にできる限り近づけるよう意識することです。
金利タイプごとのメリット・デメリット
住宅ローンの金利タイプは、大きく分けて全期間固定金利型・固定金利選択型・変動金利型の3タイプがあります。
総返済額は金利によって大きく変わるため、金利タイプの選択は重要です。
それぞれの特徴やメリット・デメリットを理解して、自分に合った金利タイプを選択しましょう。
| 金利タイプ | 特徴 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| 全期間固定金利型 | ・返済期間中の全期間の金利が固定。 ・返済期間中の全期間の返済額も決まっている。 | ・返済計画が立てやすい。 ・家計管理がしやすい。 | ・一般的に変動金利よりも金利が高い。 |
| 固定金利選択型 | ・借入時から一定期間中（２年、３年、５年、10年、15年等）の金利が固定。 ・固定期間終了後は再度固定金利選択型や変動金利型から選択できる。 | ・一般的に全期間固定金利よりも金利が低い。 ・固定期間の間は返済計画が立てやすい。 ・固定期間終了時点で金利が下がっていた場合は返済額が減る。 | ・固定期間終了時点で金利が上昇していた場合は返済額が増える。 |
| 変動金利型 | ・半年ごとに金利が見直される。 | ・一般的に全期間固定金利 ・固定金利選択型よりも金利が低い。 | ・金利が上昇する可能性がある。 ・返済計画が立てにくい。 |
上記の3タイプに加えて、異なる金利タイプを組み合わせる「ミックスローン」もあります。
例えば、3,000万円の借入額のうち1,500万円を全期間固定金利型、もう半分の1,500万円を変動金利型というように、希望に応じて組み合わせることができます。
ミックスローンにすることで、金利上昇のリスクを分散することができます。
注意すべきポイントは、デメリットが少なくなる一方で、メリットも薄まるという点です。
年収400万で理想のマイホームを手に入れるコツ
理想のマイホームを手に入れるためには、住宅ローンの審査に通らなければいけません。
希望の金額では審査が通らないと悩んでいる方も多いでしょう。
ここでは、年収400万で理想のマイホームを手に入れるためのコツを4つご紹介します。
- 頭金を用意
- ペアローンや連帯債務型
- 複数の金融機関・不動産会社を比較検討する
- 中古住宅も視野に入れる
頭金を用意
頭金を支払うと、銀行からの信用度が上がり、借入額が減ることで返済負担率も下がるので審査に通りやすくなります。
頭金の目安は通常、購入金額の1～2割です。
ただし、審査を通すために自己資金のすべてを頭金に充てると、その後の住宅ローンの支払いのリスクが高まってしまいます。
家計とのバランスをよく考えた上で、頭金の割合を決めましょう。
頭金が足りない場合は、頭金の準備期間を設けたり、家計の見直しをしたり、無理なく住宅ローンを組めるように計画的に準備をしましょう。
ペアローンや連帯債務型
1人分の年収では希望の金額を借りることが出来なくても、夫婦でペアローンを組めば借入が可能な場合があります。
ペアローンでは、夫婦それぞれが住宅ローンを組むため2本の契約になり、お互いに配偶者の連帯保証人になります。
住宅ローン控除もそれぞれに適用されるので、節税効果が期待できるのもメリットです。
一方で、ペアローンでは契約が2本になるので手数料や団信（団体信用生命保険）もそれぞれで必要になります。
ペアローンと似ている住宅ローンに、連帯債務型があります。
連帯債務型は、夫婦や親子などのどちらか一人が主債務者となり、もう一人は連帯債務者として借り入れをおこないます。
連帯債務者の収入が合算できるので、一人で借りる場合よりも審査に通りやすくなります。
連帯債務者は、主債務者と同じ返済義務を負います。
ペアローンが夫婦それぞれで住宅ローン契約を結ぶのに対して、連帯債務型は夫婦が1つの住宅ローンを同等の責任を持って一緒に返済します。
住宅ローン控除に関しては、連帯債務型の場合も条件を満たせば2人ともそれぞれで控除を受けることが可能です。
ただ、団信に関しては連帯債務者が加入できるのはフラット35と一部の金融機関の商品に限られているので、団信に加入希望の場合は注意が必要です。
また、連帯債務型と同じく収入合算できる住宅ローンで、夫婦のうち一人が債務者、もう一人が連帯保証人となる連帯保証型もあります。
連帯保証型の場合は、債務者が返済できなくなったら連帯保証人となっている配偶者に返済の責任が生じます。
ただし、連帯保証型は住宅ローン控除や団信が債務者しか利用できないので注意しましょう。
複数の金融機関・不動産会社を比較検討する
住宅ローンの審査に通るか不安な場合は、複数の金融機関で事前審査を受けるのがおすすめです。
事前審査は本審査に比べて必要書類が少なく、融資が可能かどうかの大まかな結果がわかります。
住宅ローンの審査基準は金融機関ごとに異なり、とくに地方銀行やネット銀行、大手の銀行など業態ごとに重視するポイントが違います。
大手の銀行で審査に落ちても、地方銀行やネット銀行では受かる可能性があります。
よって、さまざまな業態の複数の金融機関で審査を受けることで希望の金額を借り入れできる可能性が高くなります。
また、現在住んでいる家を売却して新しくマイホームを購入する場合は、複数の不動産会社で査定するのがおすすめです。
家の査定額は不動産会社によって大きく異なる場合があるので、ひとつの不動産会社に絞らず、複数の不動産会社に査定してもらって比較・検討することが大切です。
中古住宅も視野に入れる
金額の問題で新築の物件を購入するのが難しい場合は、中古物件を検討してみるのも有効な選択肢のひとつです。
新築物件の販売価格には、広告費や営業費、モデルルームの運営費などの経費が含まれているため、新築物件は購入後すぐに価格が大幅に下がります。
戸建て・マンション両方の場合で、築1年でも査定価格は新築に比べると大幅に落ちます。
予算の関係で新築物件の購入が難しい場合は、新築時から値下がりして割安で購入できる中古物件を検討するのも賢い選択です。
まとめ
年収400万円の場合、住宅ローンの上限額の目安は2,800万円から最大4,000万円までということがわかりました。
しかし、実際に余裕を持って返済できる金額と上限額は異なるという点を理解しておきましょう。
住宅ローンを検討する際は、シミュレーションを活用して余裕のある返済プランを立てた上で借り入れ金額を決めましょう。
